Reforma hipotecaria y cláusula suelo

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Desde mediados de mayo, no ha habido un día en el que las informaciones en materia hipotecaria no se hayan sucedido en noticiarios y conversaciones. Esta semana vamos a intentar desglosar dos bloques importantes que os pueden poner al día: la reforma de la ley hipotecaria y la sentencia del Tribunal Supremo sobre cláusulas suelo:

La reforma de la ley hipotecaria

El pasado 15 de mayo entró en vigor la reacción del Gobierno al problema de los desahucios. En cualquier caso, ya tratamos alguno de estos aspectos hace unas semanas (Os dejamos el link). Entre las líneas principales destaca:

  • Ámbito de aplicación: afecta a los futuros solicitantes de hipotecas, a los que han perdido su vivienda (y siguen pagando intereses al banco) y a los que se encuentran en pleno proceso de ejecución.
  • Condiciones: a partir de ahora, no habrá hipotecas para plazos superiores a los 30 años, ni con una cuantía superior al 80% del valor de tasación de la vivienda. Además, se obliga a la entidad a informar de manera detallada sobre los riesgos que se asumen y al interesado a incluir un texto firmado en el que acepta todas las condiciones. Asimismo, se limitan los intereses de demora hasta un nivel máximo del 12% (anteriormente llegaba a cerca del 30%).
  • Impagos: a diferencia de lo que ocurría con anterioridad, el acreedor no podrá ejecutar la deuda tras un impago, sino que tendrá que esperar hasta el tercero. No obstante, se intenta procurar la negociación antes de comenzar con el primer impago.
  • Quitas y plusvalías: la nueva legislación permite que la deuda que se mantiene tras la ejecución pueda ser saldada si se paga el 65% del total en un tiempo inferior a los 5 años o el 80% en 10 años.  Por otro lado, la entidad o ejecutor hipotecario debe compartir el 50% de las plusvalías obtenidas tras vender el inmueble desahuciado (durante los 10 años siguientes a la situación).
  • Sobre las cláusulas abusivas: La adopción, en la nueva ley hipotecaria, de la sentencia del TJUE se ha plasmado mediante la posibilidad de que el juez o notario pueda suspender cautelarmente el juicio hasta comprobar dicho abuso (hasta ahora, aunque se podía alegar la existencia de estas cláusulas, la ejecución se resolvía antes de resolverse). Las cláusulas abusivas que hayan sido causa de la ejecución se cancelarán. Si la ejecución no se ha debido a una cláusula de este tipo, pero estaba presente en el contrato, se anulará únicamente ese apartado. Si se procede a la ejecución, habrá diez días para alegar cláusulas abusivas. Para los procesos que estaban abiertos, se dio un mes (finalizó el pasado 15 de junio) para solicitarlo.

Clausulas suelo y Tribunal Supremo

El Tribunal Supremo ha declarado la nulidad de las cláusulas suelo por ser ejemplos de falta de transparencia. Estas cláusulas consisten en la fijación de un límite mínimo de interés que se debe pagar en la hipoteca. Por ello, limitan las rebajas de cuota mensual al margen de la cotización del Euribor. Si una hipoteca, como normal general, tiene un interés de Euribor + 1% y la entidad ha aplicado una cláusula suelo del 2,5%, aunque el Euribor baje del 0,75% (en mayo se situó en 0,484%), el cliente tenía que pagar  el 2,5% y no el 1,484% que le habría correspondido.

Según el Supremo, estas cláusulas serán nulas cuando no se haya informado de manera clara. Cualquier de las siguientes condiciones, individual o colectivamente, pueden concurrir en la supuesta nulidad:

  • Si en el contrato parece que la hipoteca es de interés variable sin que se advierta que cuando llegue a un mínimo o “suelo”, se convierte en interés fijo (cláusula suelo).
  • Si la cláusula no tiene una cláusula techo que evite tener que pagar más si el Euribor sube mucho.
  • Si no se especifica que se trata de un hipoteca especial porque incluye esta cláusula.
  • Si en el contrato, la cláusula y sus detalles se encuentran escritos de manera confusa y situados de manera que no se adviertan fácilmente.
  • Si no se ponen ejemplos de lo que puede pasar si la cláusula entra en funcionamiento.

Hasta el momento, los clientes beneficiarios son de BBVA, Cajamar o Novagalicia. El resto de afectados por otras entidades deberían acudir a los Tribunales de manera individual, si se cumplen las condiciones.

Próximamente hablaremos de otro tipo de cláusulas que están siendo debatidas por tratarse, supuestamente, de más ejemplos abusivos.

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2 comentarios

  1. hipotecas bbva

    Estoy a punto de firmar una hipotéca con el BBVA y no hay cláusula suelo, me podéis indicar alguna cosa más con la ir con cuidado?

    Gracias,
    Pol

    • iberislex

      En general una revisión legal es una medida prudente. Firmar sin que un abogado lea el contrato es menos seguro, desde luego. Por lo demás, si tienes claro todo (tipos aplicables, sistema de capitalización (TAE), tipos de cálculo de cuotas (sistema francés más usual), revisiones, coste de cancelación parcial, total, etc… ) pues ya no vas a ciegas.
      Gracias por tu consulta y un saludo.

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