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Esta es la pregunta que con mas frecuencia se nos plantea cada vez que se habla de este asunto en el Consejo de ministros o este se debate en el Parlamento y que sin ánimo de resultar exhaustivos trataremos de responder en las siguientes líneas.

En nuestra opinión el efecto fundamental va a ser el de ahondar en la disposición a negociar y renegociar los impagados que se inició con el código de buenas practicas y se ha ido acentuando con las reformas y sentencias sucesivas. Las diferentes medidas adoptadas, aunque insuficientes desde una perspectiva del ejecutado, han deteriorado levemente el terreno de juego por el que transitaban los ejecutantes, permitiendo que la negociación por intereses desemboque con cada vez mayor frecuencia en un acuerdo extrajudicial.

Las novedades fundamentales son las siguientes:

1. Limitaciones a la libertad contractual: Serán necesarias al menos tres cuotas impagadas para que la entidad pueda solicitar la ejecución. Esta medida se limita a dar efecto inmediato a la doctrina que ya se había abierto camino respecto del carácter abusivo de la ejecución por impago de una sola cuota. Resulta tímida y no aporta ninguna novedad de fondo. También se han limitado los intereses de mora hasta un máximo de 3 veces el interés legal (todavía por encima de las 2,5 veces que establece la Ley de Crédito al Consumo), se ha impedido su capitalización (su incorporación al principal de la deuda para que generen a su vez nuevos intereses) y se ha pospuesto su pago hasta el final del proceso de ejecución cuando ya se haya pagado el principal y los intereses ordinarios. Otra medida, derivada en este caso de una sentencia del Tribunal Supremo, es la obligación de que el firmante de una hipoteca sea debidamente informado de los pormenores del contrato. Así, las cláusulas que puedan elevar el riesgo para el hipotecado –como las de suelo, techo o las que ligan los intereses a divisas extranjeras– deberán contar con su firma y un texto manuscrito manifestando su comprensión. Por otra parte, se limitará a 30 años el plazo máximo por el que se concederán préstamos hipotecarios y se permite al firmante aportar su propia tasación en lugar de la del banco
2. Adjudicación. Se establece el precio de salida mínimo del inmueble en el 75% del valor de tasación que se le asignó en el momento de conceder la hipoteca, en lugar de recurrir a nuevas tasaciones y, si la subasta quedara desierta, el ejecutante no podrá adjudicarse la vivienda por menos del 70% de del valor de tasación. Esto implica que en el caso de un préstamo del que reste por pagar por principal e intereses un importe inferior al 52,5 % del valor de tasación inicial el banco, si se lo adjudica, que es con mucho el caso mas frecuente, no tendrá nada más que reclamar al deudor (salvo las costas que también se han limitado). Es un paso más en la dirección correcta. Por otra parte, si tras la adjudicación de la vivienda aún quedara importe por pagar y el ejecutado fuera capaz de cubrir el 65% del importe en los cinco años siguientes o el 80% en 10 años, el resto de la deuda le sería condonado. Además la entidad deberá aplicar a rebajar la deuda el 50% de las plusvalías que obtenga si consigue vender el inmueble en los 10 años siguientes a su adjudicación.
3. Suspensión del desahucio. Atendiendo, en parte, al criterio asentado por el Tribunal Europeo de Justicia se faculta al juez para suspender cautelarmente un desahucio si el afectado denuncia cláusulas abusivas. Si la ejecución está motivada por una de estas condiciones abusivas, la Justicia (o el notario en su caso) podrá paralizar el proceso definitivamente mientras que si la cláusula es abusiva pero no desencadenó el desahucio, este continuará sin la aplicación de dicha parte del contrato. Mas que de recoger la doctrina asentada por el TEJ se ha tratado mediante esta medidas, en nuestra opinión, de paliar la posible interpretación mas amplia que de la misma pudieran hacer nuestros juzgados de primera instancia.

 Alberto Berdión Osuna | Socio director